Inadimplência é sempre um assunto delicado e recorrente. Na maioria das vezes, o atraso das taxas condominiais acontece devido a um problema financeiro inesperado, como a perda do emprego. Porém, isto acaba gerando problemas nas contas do condomínio, que tem despesas fixas todo mês. Quando não existe acordo quanto ao pagamento, há várias maneiras legais de se cobrar uma dívida, seja de forma judicial ou extrajudicial.
Quando não se chega a um acordo, o jeito é ir para a esfera judicial. Os trâmites processuais podem levar um ano ou mais, dependendo de cada caso, mas o pagamento da dívida sempre está assegurado, mesmo que seja necessária a venda do imóvel da família.
Os condôminos inadimplentes ficam sujeitos à cobrança judicial da dívida conforme previsão do artigo 275, inciso II “b” do Código de Processo Civil. A cobrança pode ocorrer logo após o primeiro mês de inadimplência, com a aplicação de multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária, ou o convencionado em cada condomínio.
Para o ingresso com a ação judicial de cobrança é necessário que o condomínio demonstre a situação de inadimplência do devedor. Também é necessário juntar a ata da Assembleia Geral de condôminos que aprovaram as despesas do período cobrado e outros documentos como ata de eleição do síndico e uma procuração do síndico para o advogado que representará o condomínio.
“A falta de pagamento das taxas condominiais afeta a todos em um condomínio. A solução exige eficiência administrativa e competência jurídica. Em último caso, protesto ou ação judicial”, destaca o advogado da CondoMais Advocacia de Goiânia, Victor Marcondes.
Execução
Marcondes esclarece ainda que para a execução judicial, o condomínio, representado pelo síndico ou administrador deve buscar advogados que possuam conhecimento aprofundado, com experiência comprovada, para particularizar os procedimentos, utilizando de ferramentas jurídicas eficazes que possam garantir o recebimento integral das taxas condominiais em um curto período.
Assim, há, em uma ação de cobrança de taxa condominial, duas fases distintas. Na primeira o advogado entra com o pedido, prossegue com a resposta do devedor, a instrução com a coleta de provas se necessário até a decisão do juiz (sentença judicial).
Na segunda fase, com base em uma sentença judicial condenatória, o Estado determinará o bloqueio de dinheiro em contas bancárias ou penhora de bens, avaliação e venda em hasta pública dos bens penhorados até a entrega da quantia devida ao credor.
“As taxas condominiais devem ser pagas pontualmente não apenas pelo medo do protesto ou da ação judicial, mas sim pela conscientização dos devedores do grande desequilíbrio financeiro causado nas contas do condomínio, que impede a continuidade de serviços essenciais e compromete a manutenção e segurança de todos os condôminos, inclusive do próprio devedor e seus familiares”, completa Marcondes.
Protesto em cartório
Muitos estados tem leis específicas que permitem que os síndicos e administradores protestem condôminos inadimplentes em cartório. O protesto é um dos recursos utilizados antes da cobrança judicial e pode resolver o problema.
Muitos estados tem leis específicas que permitem que os síndicos e administradores protestem condôminos inadimplentes em cartório. O protesto é um dos recursos utilizados antes da cobrança judicial e pode resolver o problema.
Para o especialista em direito imobiliário do escritório Innocenti Advogados Associados, Plínio Ricardo Merlo Hypólito, o fato de o condômino ter o nome protestado implica na não necessidade de levar o caso à esfera judicial, já que o protesto bloqueia o crédito do devedor no mercado. “A possibilidade do protesto facilitou o recebimento das dívidas pelos condomínios, abrindo um caminho paralelo à tradicional ação de cobrança judicial. O receio de ter o nome protestado e, consequentemente, o crédito cancelado alertou os devedores”, aponta Plínio.
A solução de protesto tem se tornado popular no estado de São Paulo, onde os tribunais especiais cíveis não aceitam ações de cobranças dos condomínios. Nesse estado a cobrança tem que ser feita na justiça comum que é mais lenta.
Mas é preciso ter cuidado redobrado antes de protestar um condômino a fim de evitar que o condomínio tenha que indenizar o inadimplente por danos morais. Em primeiro lugar deve-se garantir que o que esta sendo cobrado esta correto e é inquestionável e depois, que a pessoa que esta sendo protestada é de fato o proprietário do imóvel. Mesmo com essas medidas, o condomínio corre riscos.
Acordos extrajudiciais
Os advogados dos condomínios podem buscar um acordo entre as partes envolvidas para evitar a ação judicial e, assim, economizar tempo e dinheiro para ambas. São os chamados acordos extrajudiciais.
Os advogados dos condomínios podem buscar um acordo entre as partes envolvidas para evitar a ação judicial e, assim, economizar tempo e dinheiro para ambas. São os chamados acordos extrajudiciais.
Nesta etapa entra em ação a diplomacia e o uso de ferramentas como cartas de notificações e plantões de cobrança, conciliação e mediação, centrais de atendimentos e equipes especializadas em cobranças.
Fonte:LicitaMais
