A seguir um resumo da matéria publicada na Exame.com com os argumentos de analistas que apostam que os imóveis ainda podem subir muito mais. No artigo original os autores falam em 11 razões para a valorização continuar, porém alguns, na minha opinião, são um pouco "forçados" e por isso preferi listar apenas os que considerei mais "consistentes". De qualquer modo, o que tenho visto é que mesmo os analistas que no ano passado falavam em um "estouro de bolha" nesse ano, agora já preveem que a alta ainda deve continuar pelo menos até 2012. E com as olimpíadas e a copa do mundo a caminho, a tendência é a economia brasileira - e por consequência o mercado imobiliário - continuar aquecida.
1 – Os preços subiram muito, mas não são absurdos
Para Fabio Nogueira, sócio-fundador da BFRE, os preços estavam errados até meados da década de 2000 – e não agora. A valorização dos últimos anos representou apenas uma correção após um período de quase 20 anos de defasagem em relação à inflação. A partir do momento em que a economia brasileira deu um salto e mudou de patamar, era natural que os preços dos imóveis se valorizassem. A realização de grandes eventos esportivos como a Copa e a Olimpíadas no país também ajudou o mercado em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo. Mesmo com a recuperação recente, há dados que comprovam que os preços ainda não são exagerados. Um estudo do banco JPMorgan, por exemplo, mostra que o valor dos imóveis no Brasil corresponde a 5,5 vezes a renda anual média das famílias. Na China ou Singapura, essa proporção chega a 11 vezes. Haveria, portanto, espaço para que os preços se mantenham em alta. 2 – A demanda por imóveis anda muito forte
Nos últimos anos, não têm sido raros os empreendimentos imobiliários vendidos com uma velocidade espantosa, tamanha é a demanda atual. Além do interesse de investidores por imóveis comerciais, o apetite de todas as classes sociais por moradias melhores também anda muito superior ao das duas décadas anteriores. Para o americano Peter Turtzo, vice-presidente da Sotheby’s International Realty, o programa Minha Casa, Minha Vida estaria por trás desse fenômeno. Os subsídios governamentais aliados às facilidades de crédito permitiram que muita gente tivesse acesso à compra da primeira casa própria. Na semana passada, a presidente Dilma Rousseff lançou o programa Minha Casa, Minha Vida 2 e prometeu a construção de mais 2 milhões de casas populares. Estariam dadas as condições, portanto, para que a demanda por residências continue forte ao menos até 2014. 3 – Há espaço para o crédito imobiliário crescer
O crédito imobiliário tem crescido muito rápido no Brasil, mas ainda é pequeno quando comparado ao de outros países. No Brasil, os empréstimos para a compra de imóveis somam cerca de 5% do PIB – contra 11% do México e 18% do Chile. É lógico que cada país tem suas idiossincrasias, mas é inegável que os números provam que ainda há espaço para crescimento. Em média, o brasileiro toma 62% do valor do imóvel emprestado e coloca outros 38% do próprio bolso. Aqui somente os bancos e as incorporadoras financiam os imóveis e não é possível tomar mais de um empréstimo por pessoa nem financiar um valor que supere o do próprio bem. Apesar de mais agressivas, as instituições financeiras brasileiras continuam bem mais criteriosas que as americanas, que liberavam financiamentos para um público ironicamente apelidado de NINJA (No Income, No Job or Asset). Como muitos brasileiros colocam dinheiro do próprio bolso para comprar imóveis, terão motivos para lutar e pagar as prestações até o final, evitando que os imóveis sejam retomados pelo banco em um eventual momento de dificuldade. 4 – Faltam imóveis comerciais no Brasil
A oferta de imóveis é pequena para atender a demanda em praticamente todos os segmentos do mercado brasileiro. No entanto, entre imóveis comerciais, há uma abundância de números que sustentam a visão de escassez. Segundo André Rosa, diretor de vendas e investimentos da consultoria Jones Lang LaSalle, todo o estoque de prédios de escritórios de alto padrão destinados a abrigar grandes empresas em São Paulo soma 2,6 milhões de metros quadrados. Isso é apenas uma pequena fração do inventário de Nova York (22 milhões de metros), Washington (16 milhões) ou Boston (8,6 milhões). É a própria escassez que tem levado as grandes empresas a fechar contratos de pré-locação em edifícios que só ficarão prontos daqui a vários meses.Esse problema pode ser observado nas sete principais capitais brasileiras, que possuem taxas de vacância em edifícios corporativos inferiores a 6% do estoque. Nem mesmo o grande número de entregas previstas para 2011 e 2012 deve ser suficiente para mudar o cenário. “Falta tudo para as empresas brasileiras. Não temos escritórios, galpões industriais, centros de distribuição, lojas nem hotéis em número suficiente”, diz AndréRosa, da Jones Lang.5 – O câmbio influencia a visão de que os imóveis estão caros demais
Os aluguéis dos imóveis estão caros no Brasil quando comparados aos cobrados nos Estados Unidos, por exemplo. Mas o câmbio tem um papel importante nessa conta. “Se o dólar não estivesse desvalorizado, não chegaríamos a essa situação de haver imóveis para locação mais baratos em Manhattan do que em São Paulo”, diz Fernando Faria, vice-presidente da CBRE. Portanto, o ajuste dos preços ao que pode ser considerado normal pode acontecer sem a desvalorização dos imóveis no Brasil, mas apenas com o fortalecimento do dólar em relação ao real. André Rosa, da Jones Lang, também lembra que os preços dos aluguéis cobrados hoje estão dentro do que as empresas brasileiras são capazes de pagar. Ele lembra que a imensa maioria dos contratos de locação fechados no país tem uma cláusula de “early termination”. Se achar que o preço está acima de suas possibilidades ou de um patamar considerado justo, o locatário pode pagar uma multa e devolver o imóvel ao proprietário. “Essa legislação funciona como uma proteção contra bolhas”, diz Rosa.6 – As incorporadoras sabem como fazer um imóvel caber no bolso do consumidor
Por mais que os preços tenham subido, as incorporadoras sabem muito bem como fazer uma residência caber no bolso dos potenciais compradores. Uma tendência do mercado imobiliário paulista, por exemplo, foi aumentar o número de lançamentos nas regiões mais afastadas do centro da cidade, onde os terrenos são mais baratos. Outro artifício utilizado pelas incorporadoras foi reduzir o tamanho dos apartamentos lançados em bairros nobres e melhorar a área comum dos edifícios para que famílias possam se sentir bem e receber amigos mesmo morando em apartamentos de 50 metros quadrados. 7 – O mercado de capitais vai permitir o crescimento do crédito imobiliário
Bancos e especialistas em crédito imobiliário já admitem que os recursos do FGTS e da caderneta de poupança já não serão suficientes para financiar o crescimento dos financiamentos a partir de 2013 se a liberação de empréstimos continuar se expandindo no ritmo atual. A redução da oferta de crédito poderia ser fatal para a escalada dos preços. Muita gente, no entanto, argumenta que existe no mercado de capitais brasileiro algumas alternativas para que bancos e construtoras possam captar recursos, como os CRI (certificados de recebíveis imobiliários). Outra ideia em discussão é que os bancos possam emitir CDBs de longo prazo exclusivos para o mercado imobiliário que contem com incentivos fiscais como isenção de Imposto de Renda para esses CDBs.Fonte: Exame.com
1 – Os preços subiram muito, mas não são absurdos
Para Fabio Nogueira, sócio-fundador da BFRE, os preços estavam errados até meados da década de 2000 – e não agora. A valorização dos últimos anos representou apenas uma correção após um período de quase 20 anos de defasagem em relação à inflação. A partir do momento em que a economia brasileira deu um salto e mudou de patamar, era natural que os preços dos imóveis se valorizassem. A realização de grandes eventos esportivos como a Copa e a Olimpíadas no país também ajudou o mercado em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo. Mesmo com a recuperação recente, há dados que comprovam que os preços ainda não são exagerados. Um estudo do banco JPMorgan, por exemplo, mostra que o valor dos imóveis no Brasil corresponde a 5,5 vezes a renda anual média das famílias. Na China ou Singapura, essa proporção chega a 11 vezes. Haveria, portanto, espaço para que os preços se mantenham em alta. 2 – A demanda por imóveis anda muito forte
Nos últimos anos, não têm sido raros os empreendimentos imobiliários vendidos com uma velocidade espantosa, tamanha é a demanda atual. Além do interesse de investidores por imóveis comerciais, o apetite de todas as classes sociais por moradias melhores também anda muito superior ao das duas décadas anteriores. Para o americano Peter Turtzo, vice-presidente da Sotheby’s International Realty, o programa Minha Casa, Minha Vida estaria por trás desse fenômeno. Os subsídios governamentais aliados às facilidades de crédito permitiram que muita gente tivesse acesso à compra da primeira casa própria. Na semana passada, a presidente Dilma Rousseff lançou o programa Minha Casa, Minha Vida 2 e prometeu a construção de mais 2 milhões de casas populares. Estariam dadas as condições, portanto, para que a demanda por residências continue forte ao menos até 2014. 3 – Há espaço para o crédito imobiliário crescer
O crédito imobiliário tem crescido muito rápido no Brasil, mas ainda é pequeno quando comparado ao de outros países. No Brasil, os empréstimos para a compra de imóveis somam cerca de 5% do PIB – contra 11% do México e 18% do Chile. É lógico que cada país tem suas idiossincrasias, mas é inegável que os números provam que ainda há espaço para crescimento. Em média, o brasileiro toma 62% do valor do imóvel emprestado e coloca outros 38% do próprio bolso. Aqui somente os bancos e as incorporadoras financiam os imóveis e não é possível tomar mais de um empréstimo por pessoa nem financiar um valor que supere o do próprio bem. Apesar de mais agressivas, as instituições financeiras brasileiras continuam bem mais criteriosas que as americanas, que liberavam financiamentos para um público ironicamente apelidado de NINJA (No Income, No Job or Asset). Como muitos brasileiros colocam dinheiro do próprio bolso para comprar imóveis, terão motivos para lutar e pagar as prestações até o final, evitando que os imóveis sejam retomados pelo banco em um eventual momento de dificuldade. 4 – Faltam imóveis comerciais no Brasil
A oferta de imóveis é pequena para atender a demanda em praticamente todos os segmentos do mercado brasileiro. No entanto, entre imóveis comerciais, há uma abundância de números que sustentam a visão de escassez. Segundo André Rosa, diretor de vendas e investimentos da consultoria Jones Lang LaSalle, todo o estoque de prédios de escritórios de alto padrão destinados a abrigar grandes empresas em São Paulo soma 2,6 milhões de metros quadrados. Isso é apenas uma pequena fração do inventário de Nova York (22 milhões de metros), Washington (16 milhões) ou Boston (8,6 milhões). É a própria escassez que tem levado as grandes empresas a fechar contratos de pré-locação em edifícios que só ficarão prontos daqui a vários meses.Esse problema pode ser observado nas sete principais capitais brasileiras, que possuem taxas de vacância em edifícios corporativos inferiores a 6% do estoque. Nem mesmo o grande número de entregas previstas para 2011 e 2012 deve ser suficiente para mudar o cenário. “Falta tudo para as empresas brasileiras. Não temos escritórios, galpões industriais, centros de distribuição, lojas nem hotéis em número suficiente”, diz AndréRosa, da Jones Lang.5 – O câmbio influencia a visão de que os imóveis estão caros demais
Os aluguéis dos imóveis estão caros no Brasil quando comparados aos cobrados nos Estados Unidos, por exemplo. Mas o câmbio tem um papel importante nessa conta. “Se o dólar não estivesse desvalorizado, não chegaríamos a essa situação de haver imóveis para locação mais baratos em Manhattan do que em São Paulo”, diz Fernando Faria, vice-presidente da CBRE. Portanto, o ajuste dos preços ao que pode ser considerado normal pode acontecer sem a desvalorização dos imóveis no Brasil, mas apenas com o fortalecimento do dólar em relação ao real. André Rosa, da Jones Lang, também lembra que os preços dos aluguéis cobrados hoje estão dentro do que as empresas brasileiras são capazes de pagar. Ele lembra que a imensa maioria dos contratos de locação fechados no país tem uma cláusula de “early termination”. Se achar que o preço está acima de suas possibilidades ou de um patamar considerado justo, o locatário pode pagar uma multa e devolver o imóvel ao proprietário. “Essa legislação funciona como uma proteção contra bolhas”, diz Rosa.6 – As incorporadoras sabem como fazer um imóvel caber no bolso do consumidor
Por mais que os preços tenham subido, as incorporadoras sabem muito bem como fazer uma residência caber no bolso dos potenciais compradores. Uma tendência do mercado imobiliário paulista, por exemplo, foi aumentar o número de lançamentos nas regiões mais afastadas do centro da cidade, onde os terrenos são mais baratos. Outro artifício utilizado pelas incorporadoras foi reduzir o tamanho dos apartamentos lançados em bairros nobres e melhorar a área comum dos edifícios para que famílias possam se sentir bem e receber amigos mesmo morando em apartamentos de 50 metros quadrados. 7 – O mercado de capitais vai permitir o crescimento do crédito imobiliário
Bancos e especialistas em crédito imobiliário já admitem que os recursos do FGTS e da caderneta de poupança já não serão suficientes para financiar o crescimento dos financiamentos a partir de 2013 se a liberação de empréstimos continuar se expandindo no ritmo atual. A redução da oferta de crédito poderia ser fatal para a escalada dos preços. Muita gente, no entanto, argumenta que existe no mercado de capitais brasileiro algumas alternativas para que bancos e construtoras possam captar recursos, como os CRI (certificados de recebíveis imobiliários). Outra ideia em discussão é que os bancos possam emitir CDBs de longo prazo exclusivos para o mercado imobiliário que contem com incentivos fiscais como isenção de Imposto de Renda para esses CDBs.Fonte: Exame.com
